К декабрю 2024 года в Краснодарском крае оставались нераспроданными 3,8 млн квадратных метров новостроек. Это 48% от общего объема площадей, которые планировали реализовать. По мнению экспертов, падение спроса на новое жилье вызвано отменой массовой льготной ипотеки. Как обстоит ситуация в Сочи на начало года, стоит ли ждать падения спроса на новостройки, как по всей стране — в материале ИА Sochimedia.
Ниже плинтуса
Объемы предложения на рынке первичного жилья по всей стране в конце прошлого года выросли на треть. Всего в России по итогам года продали более 13 млн квадратных метров новостроек. Это на четверть меньше год к году, сообщили в "Яндекс Недвижимости". Эксперты уверены — такая тенденция связана с отменой массовой льготной ипотеки в июне прошлого года. В декабре на первичном рынке выдали кредитов на сумму 161 млрд руб., что на 57% меньше год к году, подсчитали в Frank RG.
Ситуация на рынке новостроек в Сочи отличается от общероссийской тенденции. Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
В Краснодарском крае в новостройках стоят нераспроданными почти половина предложенных квартир. Потенциальные покупатели откладывают покупку, ожидая снижения ключевой ставки ЦБ. Но проблемы с продажей жилья в регионе были и до этого. По мнению экспертов, причина в том, что на Кубани строят в три раза больше жилья, чем требуется на душу населения. Численность людей тоже увеличивается, но не такими быстрыми темпами, да и покупать жилье в нынешних условиях они не спешат.
Шторм отменяется
Что касается Сочи, по мнению экспертов, не стоит говорить о падении спроса в новостройках. По мнению владельца агентства недвижимости Александры Мосейкиной, на начало 2025 года ситуация на рынке новостроек в Сочи отличается от общероссийской тенденции, несмотря на общее падение спроса на жилье в стране.
— По итогам января мы видим, что как только на рынке появляется выгодное предложение — специальные акции, скидки от застройщиков — акционные лоты забираются с рынка с большим ажиотажем. И что важно — за наличные деньги, — поясняет Александра Мосейкина, владелец агентства недвижимости. — Это делает рынок Сочи менее зависимым от дорогих ипотечных ставок.
По словам совладельца и коммерческого директора группы строительных компаний и эксперта по загородной и курортной недвижимости Анны Исаевой, спрос всегда регулируется ценой, а в декабре 2024 года средняя цена квадратного метра новостроек в Сочи выросла на 16% и достигла 422 000 рубля против 347 000 рублей в ноябре.
Совершенствование курортной инфраструктуры делают Сочи привлекательным для покупателей жилья. Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
— Отмена массовой льготной ипотеки произошла в июле 2024 года. Действительно, в августе и сентябре мы видели небольшое снижение цен на новостройки в Сочи — на 1,5-2% в месяц, не больше, — говорит Анна Исаева. — С октября 2024 года цены опять пошли вверх, в октябре и ноябре прирост цены в месяц составлял уже 4-5%. В декабре мы видели скачок на 16%, а в январе 2025 года — 4% за месяц.
В данный момент, по словам экспертов, средняя цена квадратного метра в новостройке Сочи по состоянию на начало февраля составляет 443 тыс. рублей. По сравнению с февралем прошлого года она подскочила на 163 тыс. рублей, то есть, на 56%, что составляет 4,6% в месяц. Такого прироста цен на недвижимость нет даже в столице страны. Для сравнения: в Москве средняя цена новостройки на сегодня — 307 тыс. рублей за "квадрат". Прирост цены за год составил всего 11% — в феврале 2024 года квадратный метр в столице стоил 277 тысяч рублей. Безусловно, это лишь средние показатели.
Знать прикуп
Но эксперты рынка недвижимости считают, что в Сочи есть свои особенности в сфере жилья.
— Сочи стал городом для богатых, — считает Анна Исаева. — Если повсеместно стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры небольшой площади всегда выше, чем стоимость квадратного метра трехкомнатных и многокомнатных квартир, то в Сочи все наоборот: здесь ценятся большие элитные квартиры, их цена в среднем за квадратный метр колеблется в диапазоне от 467 до 475 тыс. рублей. Для сравнения: однокомнатные квартиры стоят в среднем около 364 тыс. рублей за квадратный метр.
По мнению специалистов, Сочи обладает уникальным предложением в сфере недвижимости, более устойчивым к внешним экономическим факторам. Основных причин стабильного спроса несколько.
— Во-первых, это статус города: Сочи является главным курортом России, привлекающим как внутренних, так и международных туристов, — констатирует Александра Мосейкина. — Две точки притяжения — горы и море — дают баланс и уникальность предложения. Сочи — единственный город в мире, где из яхты, условно говоря, можно "перепрыгнуть" на лыжи всего за 30 минут.
Сочи остается популярным местом для покупки жилья среди состоятельных россиян. Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
Помимо этого, эксперт также выделяет инвестиционную привлекательность Сочи. По ее мнению, многие покупатели рассматривают недвижимость в Сочи как долгосрочную инвестицию, особенно в условиях развития инфраструктуры и туристической отрасли, строительства новых объездных дорог. Особым спросом пользуются отдельные лоты с гарантированной доходностью. Это поддерживает спрос даже в периоды экономической нестабильности.
— Стоит отметить престижность локации: Сочи остается популярным местом для покупки жилья среди состоятельных россиян, менее чувствительных к изменениям в ипотечных программах или экономическим кризисам, — продолжает Александра Мосейкина. — Стоимость элитной недвижимости продолжает расти. Немаловажно и развитие инфраструктуры: постоянное улучшение транспортной доступности, строительство новых объектов, совершенствование курортной зоны делают Сочи привлекательным для покупателей.
И, наконец, как один из факторов эксперт упоминает медийность Сочи — здесь в режиме нон-стоп снимают много фильмов и сериалов, подогревая интерес к региону и показывая его с лучших сторон. Это позитивно сказывается на имидже города и привлекает туристов и покупателей жилья.
Эксперты сходятся во мнении, что отмена льготной ипотеки больше всего ударила по эконом-сегменту недвижимости курорта. Но в секторе бизнес-, элит-, и премиум-класса зависимость от льготной ипотеки минимальная. Именно поэтому снижение спроса и, соответственно, цены — возможно в однокомнатных квартирах и дешевом сегменте для массового покупателя. При этом, Сочи не стоит опасаться падения спроса на недвижимость, так как его в значительной мере закрывает спрос в премиум-сегменте сферы жилья.
Кому в Сочи жить хорошо — о плюсах и минусах курорта откровенно рассказали переехавшие Курорт остается магнитом для россиян
