Объём предложения на загородном рынке Сочи с октября 2024 года по август 2026 года сократился на 65% — с 5,5 тысяч до 1,9 тысяч объектов. Средняя цена при этом не обвалилась, а выросла. За этим парадоксом стоят как массовый уход продавцов в ожидание, так и объективный дефицит качественных лотов в горной и сейсмически активной зоне. Учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко рассказала KrasnodarMedia о том, что сфера недвижимости вступает в фазу зрелости, а летнее падение цен на 9,1% она считает сезонной коррекцией, а не разворотом тренда в пользу покупателя.
Эксперт рассказала, почему в Сочи перестали продавать дома на загородном рынке. Фото: Из личного архива С. Опрышко
Продавцы в 2024–2025 годах действительно массово снимали объекты с продажи до лучших времён, подтверждает эксперт. Ипотека дорогая, а ставки по вкладам привлекательные, поэтому свободные деньги, которые могли бы пойти в покупки, лежат на депозитах, а спрос ограничен.
— На дисконт соглашаются немногие, так как продавцы предпочитают снять объявления и дождаться более активного рынка. Однако это лишь одна из причин сокращения предложения, — держит интригу Светлана Опрышко.
Вторая причина, по её словам, рост спроса на загородную недвижимость, который резко вырос ещё в 2021 году — на 97%. Наращивать предложение в Сочи сложно, поскольку новое строительство в сейсмически активной зоне и горной местности крайне дорого и технологически сложно, а часть существующих объектов оказалась «замороженной» из-за юридических споров и изменений в категории земли.
— Витрина сузилась, однако её наполнение стало более качественным, — констатирует собеседница.
К началу 2026 года предложение на рынке не только уплотнилось, но и структурировалось, отмечает Опрышко.
Летнее снижение средней цены на 9,1% и квадратного метра на 12,6% она не считает «дном» и началом разворота в пользу покупателя.
По её словам, чтобы понять реальную смену тренда, нужно отслеживать не усреднённые цифры, которые являются «средней температурой по больнице», а динамику цен на сопоставимые объекты, уровень дисконта и сроки экспозиции.
— Если дома начнут продаваться быстрее, а скидки сокращаться, то тренд развернулся в пользу продавцов, — предупреждает она.
Клиенты всё чаще выбирают компактные участки и дома 150–200 кв. м. Фото: Владимир Селиванов
При сократившейся базе средняя статистика становится менее репрезентативной, так как зависит от «состава» оставшихся домов, подчёркивает Опрышко. Рынок Сочи вступает в фазу зрелости, что сопровождается структурным сжатием.
Инвестиционная привлекательность смещается от широкого спроса к точечному, так что сегодня фокус сосредоточен на объектах высокого класса, тогда как массовый сегмент утрачивает роль драйвера.
За последние два года изменился и портрет реального покупателя, отмечает эксперт. Покупатель стал осознаннее и моложе. Ушли «охотники за дешевизной», которые брали любую «коробку» в полях ради метража.
— Клиенты всё чаще выбирают компактные участки и дома 150–200 кв. м, отказываясь от больших площадей ради снижения расходов на обслуживание. Сегодняшний покупатель — это прагматик, который готов платить больше, но требует качества, а именно районов с развитой инфраструктурой, юридической чистоты документов и готовности дома «под ключ», — говорит Опрышко.
Покупатели по-прежнему голосуют рублём за проверенные локации, среди которых Сириус, Адлер, Хоста и центральные кварталы Сочи. При этом запросы плавно мигрируют в сторону увеличения бюджета — от 50 млн рублей и выше.
— Такая динамика объясняется тем, что ядро целевой аудитории прибрежной недвижимости — это состоятельные и искушённые люди, которые платят за качество, — резюмирует учредитель портала Всеостройке.рф.
Ипотека на паузе — эксперт рассказал об осеннем рывке на рынке жилья Кубани Эксперт Игорь Расторгуев рассказал о нормализации рынка и ограничениях семейной программы
