К декабрю 2024 года в Краснодарском крае оставались нераспроданными 3,8 млн квадратных метров новостроек. Это 48% от общего объема площадей, которые планировали реализовать. По мнению экспертов, падение спроса на новое жилье вызвано отменой массовой льготной ипотеки. Как обстоит ситуация в Сочи на начало года, стоит ли ждать падения спроса на новостройки, как по всей стране — в материале ИА Sochimedia.
Ниже плинтуса
Объемы предложения на рынке первичного жилья по всей стране в конце прошлого года выросли на треть. Всего в России по итогам года продали более 13 млн квадратных метров новостроек. Это на четверть меньше год к году, сообщили в "Яндекс Недвижимости". Эксперты уверены — такая тенденция связана с отменой массовой льготной ипотеки в июне прошлого года. В декабре на первичном рынке выдали кредитов на сумму 161 млрд руб., что на 57% меньше год к году, подсчитали в Frank RG.
Ситуация на рынке новостроек в Сочи отличается от общероссийской тенденции. Фото: Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
В Краснодарском крае в новостройках стоят нераспроданными почти половина предложенных квартир. Потенциальные покупатели откладывают покупку, ожидая снижения ключевой ставки ЦБ. Но проблемы с продажей жилья в регионе были и до этого. По мнению экспертов, причина в том, что на Кубани строят в три раза больше жилья, чем требуется на душу населения. Численность людей тоже увеличивается, но не такими быстрыми темпами, да и покупать жилье в нынешних условиях они не спешат.
Шторм отменяется
Что касается Сочи, по мнению экспертов, не стоит говорить о падении спроса в новостройках. По мнению владельца агентства недвижимости Александры Мосейкиной, на начало 2025 года ситуация на рынке новостроек в Сочи отличается от общероссийской тенденции, несмотря на общее падение спроса на жилье в стране.
— По итогам января мы видим, что как только на рынке появляется выгодное предложение — специальные акции, скидки от застройщиков — акционные лоты забираются с рынка с большим ажиотажем. И что важно — за наличные деньги, — поясняет Александра Мосейкина, владелец агентства недвижимости. — Это делает рынок Сочи менее зависимым от дорогих ипотечных ставок.
По словам коммерческого директора архитектурно-строительной компании и эксперта по загородной и курортной недвижимости Анны Исаевой, спрос всегда регулируется ценой, а в декабре 2024 года средняя цена квадратного метра новостроек в Сочи выросла на 16% и достигла 422 000 рублей против 347 000 рублей в ноябре.
Совершенствование курортной инфраструктуры делают Сочи привлекательным для покупателей жилья. Фото: Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
— Отмена массовой льготной ипотеки произошла в июле 2024 года. Действительно, в августе и сентябре мы видели небольшое снижение цен на новостройки в Сочи — на 1,5-2% в месяц, не больше, — говорит Анна Исаева. — С октября 2024 года цены опять пошли вверх, в октябре и ноябре прирост цены в месяц составлял уже 4-5%. В декабре мы видели скачок на 16%, а в январе 2025 года — 4% за месяц.
В данный момент, по словам эксперта, средняя цена квадратного метра в новостройке Сочи по состоянию на начало февраля составляет 443 тыс. рублей. По сравнению с февралем прошлого года она подскочила на 163 тыс. рублей, то есть, на 56%, что составляет 4,6% в месяц. Такого прироста цен на недвижимость нет даже в столице страны. Для сравнения: в Москве средняя цена новостройки на сегодня — 307 тыс. рублей за "квадрат". Прирост цены за год составил всего 11% — в феврале 2024 года квадратный метр в столице стоил 277 тысяч рублей. Безусловно, это лишь средние показатели.
Знать прикуп
Но эксперты рынка недвижимости считают, что в Сочи есть свои особенности в сфере жилья.
— Сочи стал городом для богатых, — считает Анна Исаева. — Если повсеместно стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры небольшой площади всегда выше, чем стоимость квадратного метра трехкомнатных и многокомнатных квартир, то в Сочи все наоборот: здесь ценятся большие элитные квартиры, их цена в среднем за квадратный метр колеблется в диапазоне от 467 до 475 тыс. рублей. Для сравнения: однокомнатные квартиры стоят в среднем около 364 тыс. рублей за квадратный метр.
По мнению специалистов, Сочи обладает уникальным предложением в сфере недвижимости, более устойчивым к внешним экономическим факторам. Основных причин стабильного спроса несколько.
— Во-первых, это статус города: Сочи является главным курортом России, привлекающим как внутренних, так и международных туристов, — констатирует Александра Мосейкина. — Две точки притяжения — горы и море — дают баланс и уникальность предложения. Сочи — единственный город в мире, где из яхты, условно говоря, можно "перепрыгнуть" на лыжи всего за 30 минут.
Сочи остается популярным местом для покупки жилья среди состоятельных россиян. Фото: Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
Помимо этого, эксперт также выделяет инвестиционную привлекательность Сочи. По ее мнению, многие покупатели рассматривают недвижимость в Сочи как долгосрочную инвестицию, особенно в условиях развития инфраструктуры и туристической отрасли, строительства новых объездных дорог. Особым спросом пользуются отдельные лоты с гарантированной доходностью. Это поддерживает спрос даже в периоды экономической нестабильности.
— Стоит отметить престижность локации: Сочи остается популярным местом для покупки жилья среди состоятельных россиян, менее чувствительных к изменениям в ипотечных программах или экономическим кризисам, — продолжает Александра Мосейкина. — Стоимость элитной недвижимости продолжает расти. Немаловажно и развитие инфраструктуры: постоянное улучшение транспортной доступности, строительство новых объектов, совершенствование курортной зоны делают Сочи привлекательным для покупателей.
И, наконец, как один из факторов эксперт упоминает медийность Сочи — здесь в режиме нон-стоп снимают много фильмов и сериалов, подогревая интерес к региону и показывая его с лучших сторон. Это позитивно сказывается на имидже города и привлекает туристов и покупателей жилья.
Эксперты сходятся во мнении, что отмена льготной ипотеки больше всего ударила по эконом-сегменту недвижимости курорта. Но в секторе бизнес-, элит-, и премиум-класса зависимость от льготной ипотеки минимальная. Именно поэтому снижение спроса и, соответственно, цены — возможно в однокомнатных квартирах и дешевом сегменте для массового покупателя. При этом Сочи не стоит опасаться падения спроса на недвижимость, так как его в значительной мере закрывает спрос в премиум-сегменте сферы жилья.
Кому в Сочи жить хорошо — о плюсах и минусах курорта откровенно рассказали переехавшие Курорт остается магнитом для россиян
