В течение последних двух лет рынок недвижимости в Сочи претерпел значительные изменения. Ипотека, которая сравнительно недавно рассматривалась как инструмент для получения быстрой прибыли, все чаще становится причиной вынужденной продажи объектов недвижимости. Владельцы сталкиваются не с доходами, а с долговой нагрузкой. Почему это происходит, кто находится в зоне риска, и каким образом можно избежать ошибок, допущенных другими участниками рынка детализирует Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр", сообщает ИА SochiMedia.
Пока не поздно
— В последние годы значительно изменился профиль ипотечного покупателя в Сочи. Если ранее основным мотивом приобретения недвижимости была быстрая перепродажа, то на сегодняшний день все чаще квартиры покупаются для личного проживания, отдыха или рассматриваются как более надежная альтернатива банковским вкладам. По некоторым оценкам, около 40% покупателей приобретают жильё для себя, еще 15% составляют те, кто переезжает в Сочи, в то время как оставшиеся 45% — это инвесторы. Однако многие из них перестали рассматривать недвижимость исключительно как способ заработка и начали воспринимать её как инструмент для сохранения капитала и получения пассивного дохода, — говорит Юлия Усачева.
Тем не менее, констатирует эксперт, за стремлением "успеть купить, пока не поздно" часто скрывается поспешность. Люди берут ипотеку, не проведя предварительный экономический анализ сделки.
Люди берут ипотеку, не проведя предварительный экономический анализ сделки. Фото: Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
Типичной ошибкой будет считать, что арендные платежи полностью покроют ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, особенно если расчёты основываются только на летнем сезоне, в то время как затраты на коммунальные услуги, налоги и ремонты не учитываются. В результате, недвижимость становится не источником дохода, а причиной финансовых трудностей. Все чаще на рынке наблюдаются случаи вынужденной продажи объектов: собственники не справляются с ипотечными выплатами и вынуждены расставаться с приобретением.
Считайте правильно
Причины подобных ситуаций в большинстве случаев однотипны. Прежде всего, речь идет о неправильных финансовых расчетах. Во-вторых, завышенные ожидания: покупателям обещают быструю окупаемость — в пределах 5–7 лет, в то время как на практике срок окупаемости коммерческой недвижимости в Сочи может составлять 13–16 лет, что уже считается удачным результатом. В-третьих, ситуацию усугубляют недобросовестные управляющие компании, в результате чего доходы от аренды могут не поступать в срок или исчезать вовсе, а реальная доходность оказывается значительно ниже заявленной.
— Наиболее серьезной ошибкой является приобретение объекта без наличия четкого финансового плана. Все цифры — потенциальная выручка, сезонные колебания, регулярные расходы — должны быть просчитаны до заключения сделки. Необходимо фиксировать информацию на бумаге, чтобы в самом начале понимать, как будет функционировать инвестиция. Это особенно актуально для начинающих инвесторов, — предупреждает специалист.
После повышения ключевой процентной ставки ипотечные инвестиции в готовую недвижимость практически прекратились, так как финансовая нагрузка возрастает.
В течение последних двух лет рынок недвижимости в Сочи претерпел значительные изменения. Фото: Юлия Кучинина, ИА SochiMedia
В настоящее время основное внимание сосредоточено на сегменте новостроек, где застройщики еще предлагают субсидии или льготные условия, такие как семейная ипотека. Однако таких проектов в Сочи относительно немного, и покупателям приходится выбирать из ограниченного числа предложений.
Взвесить всё
Важно отметить, что сам факт приобретения квартиры в ипотеку больше не отпугивает ни арендаторов, ни новых собственников. Такие объекты успешно сдаются в аренду и без проблем перепродаются, а банки предлагают понятные схемы переоформления ипотечных кредитов. Это свидетельствует о том, что рынок стал более зрелым, однако к инвестициям следует подходить взвешенно: проводить детальный анализ, уделять внимание качеству информации и доверять только профессионалам, обладающим реальным опытом работы на рынке недвижимости.
О готовности продавцов вторичного жилья торговаться рассказали риэлторы Сочи большинстве случаев размер уступки составляет от 3 до 10%
